De huurprijs en corona

Eerder besteedde ik al aandacht aan het onderwerp of corona een legitieme reden vormt voor verlaging van de huurprijs (huurachterstand als gevolg van corona) (is corona een reden voor een lagere huurprijs). Het einde aan die discussie is inmiddels in zicht, want het lijkt erop dat vaststaat welke formule er moet worden gehanteerd om de gevolgen van de overheidsmaatregelen voor de hoogte van de maandelijkse huurprijs van bedrijfsruimte te bepalen.

Na mijn laatste blog is er het nodige gebeurd. Er zijn namelijk prejudiciële vragen gesteld aan de Hoge Raad (ons hoogste rechtsorgaan) en er is een uitspraak van het gerechtshof Amsterdam. De uitspraak van de Hoge Raad is nog niet bekend, maar er is wel advies gegeven door de procureur-generaal.

Over het algemeen wordt het huurgeschil beslecht door een beroep te doen op onvoorziene omstandigheden welke instandhouding van de huurprijs niet rechtvaardigen. Echter, het advies van de procureur-generaal laat zien dat een beroep op de gebrekenregeling ook nog steeds een optie is. In tegenstelling tot de onvoorziene omstandigheden gaat een beroep op de gebrekenregeling pas lopen op het moment dat het gebrek is gemeld bij een verhuurder en dan nog is het van de omstandigheden van het geval afhankelijk of een beroep op die gebrekenregeling zal slagen.

Onvoorziene omstandigheden
Over het algemeen zal een beroep op de onvoorziene omstandigheden een wijziging van de huurprijs rechtvaardigen. Er kan sprake zijn van onvoorziene omstandigheden als de beperkingen van overheidswege niet zijn verdisconteerd in de huurovereenkomst. Met andere woorden, hebben huurder en verhuurder bij het aangaan van de huurovereenkomst rekening gehouden met de mogelijkheid dat er beperkende maatregelen op kunnen treden? In de meeste gevallen is daar geen rekening mee gehouden, omdat vrijwel niemand ooit heeft kunnen vermoeden dat een wereldwijde pandemie tot dergelijke maatregelen zou kunnen leiden.

In het geval het beroep van de huurder slaagt, zal moeten worden bekeken wat de vermindering van de huurprijs per maand zal zijn.

Vermindering huurprijs
De huurder kan dus een vordering tot aanpassing van de huurprijs instellen. De rechter zal dan moeten beoordelen of er sprake is van omstandigheden die naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen instandhouding van de huurovereenkomst rechtvaardigen. De huurder moet in een dergelijk geval bewijs leveren van de gevolgen van de pandemie op zijn omzet. Daarbij dient dan tevens rekening te worden gehouden met de ontvangen TVL in verhouding tot de overige vaste lasten. De TOGS en NOW hoeven niet te worden betrokken in de berekening. Aan de hand van de stukken en cijfers kan dan worden beoordeeld wat de hoogte van de korting op de huurprijs is.

De door het gerechtshof Amsterdam ontwikkelde formule is als volgt:  (totale werkelijke vaste lasten – TVL bedrag) x (huurdeel van de werkelijke vaste lasten) x percentage omzetvermindering x 50%. In het advies van de procureur-generaal is voornoemde calculatie overgenomen en het is nu aan de Hoge Raad om daarover een oordeel te vellen.

Daarbij dient over het algemeen ook nog rekening te worden gehouden met een omzetdaling van minimaal 30% om in aanmerking te kunnen komen voor enige korting.

Conclusie
In het geval voornoemde rekensom een korting op de huurprijs per maand rechtvaardigt, kan het de moeite waard zijn om daarover met de verhuurder in gesprek te gaan. Verhuurders dienen dan ook rekening te houden met het verstrekken van een korting aan de huurder op basis van de uitspraak van het gerechtshof Amsterdam. Dat is immers de lijn die thans wordt gevolgd en het is afwachten of de Hoge Raad deze lijn zal bevestigen. Het einde aan de discussie is weliswaar in zicht, maar het is nog onduidelijk wanneer de Hoge Raad met haar uitspraak zal komen.

Uw advocaat huurrecht weet raad
Door tijdig deskundig advies in te winnen bij een huurrecht advocaat is voornoemde problematiek te voorkomen dan wel op te lossen. CKH Advocaten kan u bijstaan in het bepalen van een redelijke huurprijs per maand voor zowel de huurder of verhuurder.

Maak daarnaast gebruik van onze huurrecht advocaten voor het adviseren en opstellen van uw huurovereenkomsten. Zij kunnen beoordelen of u in aanmerking komt voor een aanpassing van de huurprijs. Wilt u meer informatie over dit onderwerp neemt u dan contact op met huuradvocaat mr. N. Lubach op telefoonnummer 072 – 511 40 32 (keuzeoptie 3). Een e-mail sturen kan uiteraard ook, u kunt uw e-mail sturen naar lubach@ckh-advocaten.nl.