Huurachterstand als gevolg van corona een reden voor een lagere huurprijs?

De gevolgen van de coronacrisis breiden zich langzaam maar zeker uit. Zowel huurders als verhuurder ondervinden de gevolgen van COVID-19. De huurder valt het zwaar om de maandelijkse huurpenningen te voldoen, terwijl de verhuurder op zijn beurt weer schade ondervind in het geval de huurder niet of niet tijdig overgaat tot betaling van de huur.

Wij krijgen dan ook veelvuldig de vraag hoe om te gaan met de gevolgen van de coronacrisis. In deze blog richt ik mij met name op de (ver)huur van bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW en de (ver)huur van kantoorruimte in de zin van artikel 7:230a BW. De (ver)huur van woonruimte zal in een toekomstige blog aan bod komen, want dat wijkt toch wel af van het spanningsveld ten aanzien van zakelijke verhuur.

Gevolgen overheidsmaatregelen
Voor veel ondernemers zijn de gevolgen van de overheidsmaatregelen in verband met de coronacrisis niet te overzien. Een bekend voorbeeld zijn de horecagelegenheden. Van overheidswege zijn deze ondernemingen al maanden dicht en het afhalen en bezorgen van maaltijden dekt in veel gevallen niet de gemiste omzet. Omdat de steunmaatregelen ook niet altijd dekkend zijn of tijdig worden verstrekt, kunnen de problemen zich snel opstapelen.

In normale gevallen was er altijd sprake van een vrijwel niet te wijzigen verplichting om de huur tijdig en voor de eerste van iedere maand te voldoen. In het geval er een achterstand van drie maanden bestaat zal een rechter doorgaans (op vordering van de verhuurder) de ontruiming bevelen, alsook de volledige betaling van de huurachterstand. Sinds 2020 is dat niet altijd meer het geval vanwege de gevolgen van de coronacrisis. In de jurisprudentie (veelal in kort geding) zijn meerdere verweren naar voren gekomen. Enerzijds dat er een gebrek kleeft aan het gehuurde als gevolg van de overheidsmaatregelen en anderzijds zou er sprake zijn van een onvoorziene omstandigheid.

In het algemeen heeft wel te gelden dat de huurachterstand niet moet zijn ontstaan voorafgaand aan de coronacrisis. In dat geval is er wel een zwaardere bewijslast voor de huurder.

Gebrek
Een gebrek aan het gehuurde is een omstandigheid waardoor de huurder het gehuurde niet kan gebruiken zoals hij bij aanvang van de huurovereenkomst mocht verwachten. Een dergelijke omstandigheid kan ook het gevolg zijn van overheidsmaatregelen en het zou dus als gevolg kunnen hebben dat er sprake is van een gebrek aan het gehuurde.  Indien er sprake is van een gebrek kan de huurder huurvermindering vragen. In veel huurcontracten is de mogelijkheid van huurvermindering echter uitgesloten, maar toch zijn er uitspraken waarbij de overheidsmaatregelen een gebrek oplevert en dus ook de huurprijs is verlaagd.

Onvoorziene omstandigheden
Als de rechter van oordeel is dat er geen sprake is van een gebrek, dan is er in veel gevallen wel sprake van onvoorziene omstandigheden. Indien sprake is van een onvoorziene omstandigheid mag de rechter op vordering van een partij de overeenkomst aanpassen. De rechter kan dan dus bijvoorbeeld bepalen dat de huurder minder huur verschuldigd is. Veelal is geoordeeld dat de coronacrisis een onvoorziene omstandigheid is, omdat het niet aannemelijk is dat de contractspartijen bij de aanvang van de huurovereenkomst een crisis van deze omvang en met deze gevolgen hadden voorzien. Ook via die weg wordt er dus gezocht naar een oplossing voor de betalingsproblemen van de huurders.

Vermindering huurprijs
In de meeste gevallen heeft de huurder een voorstel gedaan tot verlaging of aanpassing van de huurprijs. In de gevallen waarin die voorstellen zijn afgewezen en de verhuurder ontruiming en betaling van de huurachterstand vorderde is er veelal geoordeeld dat het voorstel van de huurder als redelijk is bestempeld. In de gevallen waarin het gehuurde van overheidswege is gesloten, is veelal een korting op de huurprijs van 50% toegewezen. De motivering was dat huurder en verhuurder de financiële last gelijk zouden verdelen.

Inzicht in de financiële situatie van de huurder
In de gevallen waar de gevolgen niet zo duidelijk zijn, is gebleken dat de huurder niet slechts kan volstaan met de stelling dat de omzet geheel is weggevallen als gevolg van de sluiting van overheidswege. In meerdere gevallen is geoordeeld dat de huurder inzicht moest geven in zijn financiële situatie en de gevolgen van de overheidsmaatregelen voor de onderneming. Pas als de huurder aantoont dat hij daardoor in alle redelijkheid zijn verplichtingen niet kan nakomen, is aanpassing van de huurovereenkomst op grond van onvoorziene omstandigheden dan mogelijk. In het geval een huurder daar niet aan kan voldoen, wordt er in enkele gevallen geen korting op de huur verstrekt.

Conclusie
Zowel huurders als verhuurders dienen rekening te houden met gewijzigde overeenkomsten en mogelijke procedures aangaande de huur en verhuur van bedrijfsruimten. Dit kan voor beide partijen grote (financiële) gevolgen hebben, terwijl in veel gevallen partijen elkaar simpelweg nodig hebben in deze lastige tijden.

Uw advocaat huurrecht weet raad
Door tijdig deskundig advies in te winnen bij een huurrecht advocaat is voornoemde problematiek te voorkomen dan wel op te lossen. Het is goed om in samenspraak met een advocaat te bepalen wat een realistische huurprijs is per maand en daarover in onderhandeling te treden met uw wederpartij.

Maak daarnaast gebruik van onze huurrechtadvocaten voor het adviseren en opstellen van uw huurovereenkomsten. Zij kunnen beoordelen of u in aanmerking komt voor een aanpassing van de huurprijs. Wilt u meer informatie over dit onderwerp neemt u dan contact op met mr. N. Lubach op telefoonnummer 072 – 511 40 32 (keuzeoptie 6). Een e-mail sturen kan uiteraard ook, u kunt uw e-mail sturen naar lubach@ckh-advocaten.nl.