Bij het einde van een huurovereenkomst komt het nogal eens voor dat de huurder heel veel schade heeft aangericht aan het pand van de verhuurder van een bedrijfsruimte. Het gerechtshof Den Haag heeft onlangs een arrest (ECLI:NL:GHDHA:2016:1508) gewezen waarbij de huurder aansprakelijk is voor de schade ondanks het feit dat er bij aanvang van de huurovereenkomst geen proces-verbaal van oplevering is opgemaakt.
Proces-verbaal van oplevering
Normaal gesproken maakt de verhuurder bij het aangaan van de huurovereenkomst een proces-verbaal van oplevering op. Daarin wordt dan bepaald wat de staat van het gehuurde is bij aanvang van de huur, zodat de huurder weet in welke staat hij het gehuurde weer zou moeten opleveren aan het einde van de huurovereenkomst. In de praktijk komt het echter heel vaak voor dat een dergelijk proces-verbaal niet is opgemaakt en er dus veel discussie kan ontstaan hoe een huurder de bedrijfsruimte moet opleveren.
Vangnet in ROZ-voorwaarden
Doorgaans zijn er algemene bepalingen van toepassing op de huurovereenkomst van bedrijfsruimte. Deze (model)voorwaarden bieden een alternatief in het geval er geen proces-verbaal is opgemaakt bij aanvang van de huurovereenkomst. Bepaald is namelijk dat de huurder geacht wordt het gehuurde in goede staat te hebben ontvangen bij aanvang van de huurovereenkomst, behoudens tegenbewijs (van de huurder). Dat betekent dus de huurder in een lastige positie zit en moet laten zien (door middel van bewijs) dat het gehuurde niet in goede staat verkeert bij aanvang van de huurovereenkomst of dat de huurder niet aansprakelijk is voor de verminderde staat van het gehuurde.
Inspectie bij einde huur
Volgens de voorwaarden moeten de huurder en verhuurder gezamenlijk een inspectierapport opstellen, waarin de bevindingen ten aanzien van de staat van het gehuurde worden vastgelegd, maar ook welke (herstel)werkzaamheden de huurder nog moet uitvoeren. In het voornoemde arrest wenste de huurder echter niet mee te werken en wenste de huurder ook geen herstelwerkzaamheden uit te voeren. De verhuurder besluit een deurwaarder een proces-verbaal van constatering op te laten maken. De deurwaarder legt vervolgens vast wat de staat is bij het einde van de huurovereenkomst.
Herstel door derde en aansprakelijkheid huurder zonder ingebrekestelling
Nu de huurder helemaal niet mee wenste te werken, is de verhuurder zelf overgegaan tot herstel van de schade zonder de huurder daarbij in gebreke te stellen. In eerste aanleg is de huurder in het gelijk gesteld. Omdat de verhuurder niet conform zijn eigen voorwaarden heeft gehandeld en de huurder dus niet aansprakelijk is. Het gerechtshof heeft echter bepaald dat ondanks het feit dat de voorwaarden niet zijn nageleefd er uit al het bewijs, dat voorhanden is, is gebleken dat de huurder het gehuurde niet in goede staat heeft opgeleverd en gehouden is de schade van de verhuurder te vergoeden.
Advocaat huurrecht voor nakoming en schadevergoeding
De slotsom is in ieder geval dat de huurder heel goed moet uitkijken voor het feit dat hij ook zonder een ingebrekestelling in verzuim kan zijn en dus aansprakelijk voor de schade. Andersom moet de verhuurder erop bedacht zijn dat hij de verhuurder in gebreke moet stellen om de schade te herstellen of te doen herstellen. Het op een juiste wijze in verzuim krijgen van een wederpartij is in ieder geval vaak doorslaggevend voor de uitkomst van een procedure en dient in nagenoeg alle gevallen te worden uitgevoerd.
Heeft u nog vragen naar aanleiding van dit artikel, bent u verhuurder of huurder en heeft u te maken met een dergelijk geval? Neemt u dan contact op met mr. N. Lubach via 072 – 511 40 32 (keuzeoptie 1 en dan 5) of via lubach@ckh-advocaten.nl.
