Het is voor verhuurders een doorn in het oog en voor huurders een lucratieve handel. De onderverhuur via Airbnb. Een groot aantal geschillen zijn in het voordeel van de verhuurder beslecht en hebben geresulteerd in ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. De rechtbank Rotterdam heeft nu voor de eerste maal anders beslist, terwijl nota bene onderverhuur in de huurovereenkomst was verboden.
Verhuurder wil einde huurovereenkomst
De verhuurder heeft een rechtszaak aanhangig gemaakt waarbij hij ontbinding van de huurovereenkomst eist en ontruiming van het gehuurde vordert. De huurder woont in een sociale huurwoning van een woningcorporatie (verhuurder). De verhuurder ontdekt op enig moment dat de huurder (delen van) de woning aanbiedt op de website van Airbnb. De verhuurder is het niet eens met deze gang van zaken. In de huurovereenkomst is immers bepaald dat onderhuur is verboden. Voorts is de verhuurder van mening dat het gaat om een sociale huurwoning met een lage huurprijs die bedoeld is voor woningzoekenden die zelf niet in hun huisvesting kunnen voorzien. Er is immers een lange wachtlijst voor dergelijke woningen. Volgens de verhuurder is er sprake van bedrijfsmatige verhuur. Omdat de verhuurder wil voorkomen dat andere huurders ook hun woningen gaan aanbieden via Airbnb, stapt zij naar de rechter.
Oordeel rechtbank
De rechtbank wijst de vorderingen van de verhuurder af. Alhoewel zij van mening is dat de huurder wel degelijk tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst, rechtvaardigt deze tekortkoming de ontbinding en ontruiming niet. Van belang is dat huurder reeds 21 jaar woonachtig is in het gehuurde, heeft slechts delen van haar woning verhuurd via Airbnb en heeft de woning dus zelf als hoofdverblijf behouden. De woning is aldus niet onttrokken aan de sociale woningmarkt. Potentiele (andere) huurders zijn dan ook niet tekortgedaan en evenmin is gebleken dat er sprake is geweest van overlast. Als men al het voornoemde in ogenschouw neemt is de rechtbank van mening dat de persoonlijke gevolgen van huurder zwaarder wegen dan de belangen van de verhuurder, temeer omdat huurder ook kort nadat zij is aangeschreven door verhuurder is gestopt met het aanbieden van het gehuurde via Airbnb.
Airbnb nieuw fenomeen
De rechtbank gaat echter verder door aan te geven dat Airbnb een relatief nieuw fenomeen is en dat dit fenomeen afwijkt van het – klassieke – beeld van onderverhuur. Er is immers sprake van korte periodes van onderverhuur aan voornamelijk toeristen, die elders hun hoofdverblijf hebben. Dit in tegenstelling tot het voor langere tijd onderverhuren aan woningzoekende derden. De rechtbank is dan ook van mening dat het verbod van onderverhuur niet de duidelijkheid schept voor de huurder dat het verboden is om het gehuurde aan te bieden via Airbnb en dat dit tot ontbinding van de huurovereenkomst kan leiden. De bezwaren tegen beide vormen van onderverhuur zijn dan ook verschillend en het is dan ook zaak voor verhuurders om een standpunt in te nemen betreffende verhuur via Airbnb en dit aan haar huurders kenbaar te maken.
Aanbeveling
Zoals ik hiervoor reeds aangeef, zullen verhuurders expliciet moeten gaan vermelden in de huurovereenkomst dat verhuur via websites zoals Airbnb verboden is. Doet een verhuurder dat niet, dan loopt hij het risico dat de huurder voort zal kunnen gaan met de onderverhuur van het gehuurde.
Indien u over dit onderwerp meer informatie wenst te ontvangen en/of u als verhuurder uw huurovereenkomsten wilt laten aanpassen, aarzel dan niet en neem contact op met de heer mr. N. Lubach op telefoonnummer 072 – 511 40 32 (keuzeoptie 5) of Lubach@ckh-advocaten.nl.
