Welk huurregime is op uw huurovereenkomst van toepassing?

Het is voor veel verhuurders van bedrijfspanden een bijzaak. Immers, alles is toch goed geregeld in de veel gebruikte modelovereenkomsten? Het is echter van groot belang om stil te staan bij zowel de bestemming van het gehuurde, maar ook welk huurregime van toepassing is op de huurovereenkomst. Dit zegt namelijk veel over de wijze van opzeggen en de bescherming die een huurder kan genieten. Pas dus goed op!

Huurovereenkomst bedrijfsruimte of huurovereenkomst kantoorruimte
Bij de verhuur van bedrijfspand zijn er enerzijds de kantoorruimtes en overige bedrijfsruimten (7:230a BW) en anderzijds zijn er de middenstandsbedrijfsruimten (7:290 e.v. BW). Op beide huurregimes zijn heel verschillende regels van toepassing. Het komt regelmatig voor dat bij aanvang van de huurovereenkomst onvoldoende is nagedacht over de bestemming en het toepasselijke huurregime. Pas als er problemen zijn, komt men er dan achter dat er een zeer nadelige situatie is ontstaan voor de verhuurder. Het kan dan namelijk zo zijn dat een huurder veel meer bescherming geniet dan van te voren verwacht.

Voor publiek toegankelijk lokaal?
Bij art 7:290 BW gaat het met name om winkel/horeca ruimten. De ruimte moet ook een voor het publiek toegankelijk lokaal zijn. Denk aan een schoenenwinkel, café en restaurant. Bij die ruimten is het overduidelijk dat de huurovereenkomst op basis van artikel 7:290 BW moet worden gebruikt, omdat die ruimtes voor eenieder toegankelijk zijn (zonder afspraak). Er zijn ook echter tal van grensgevallen en tal van procedures over gevoerd. Veelal rolt daar voor een der partijen een zeer nadelige uitkomst uit, terwijl er veelal wordt gedacht dat er alsnog sprake is van een voor publiek toegankelijk lokaal (denk bijvoorbeeld aan een nagelstudio). Waarom nadelig? Omdat een huurder of verhuurder bij een huurovereenkomst op basis van artikel 7:290 BW dan zomaar vast kan zitten aan een veel langere huurovereenkomst en er sprake is van semi-dwingende regels ten aanzien van de opzegging.

Huurovereenkomst kantoorruimte
Bij een huurovereenkomst op basis van artikel 7:230a BW is er veel meer vrijheid om onderling afspraken te maken. Denk daarbij aan kantoorruimte. De ondernemer wordt geacht zijn eigen belangen te kunnen behartigen en snel een andere ruimte te kunnen vinden. De bescherming is veel minder en partijen mogen zelf de kaders van de huurovereenkomst bepalen. Onderhandel daarover dan dus goed.

Feitelijke situatie vs. huurovereenkomst
Echter, de afspraken op papier moeten wel recht doen aan de feitelijke situatie. Het kan dus zo zijn dat in het geval u denkt met een 7:230a overeenkomst te maken te hebben, terwijl het in de praktijk gaat om een 7:290 ruimte. Dan kan het zo zijn dat een rechter toch bepaald dat het om een 7:290 ruimte gaat, met als gevolg dat een groot gedeelte van de huurovereenkomst vernietigd kan worden en er dus moet worden teruggevallen op de bepalingen uit de wet. Dan is er dus ineens sprake van een huurder met meer huurbescherming. Onwenselijk dus.

Advocaat huurrecht bedrijfsruimte
Door tijdig deskundig advies in te winnen en goed na te denken over de wensen en bedoelingen van de huurder kunnen dergelijke problemen worden voorkomen. Een op maat gemaakte huurovereenkomst is dan ook bij uitstek een investering welke nare problemen kan voorkomen en kunt u uw huurder houden aan de contractuele afspraken.

Naast het huurregime is het overigens ook van groot belang om de bestemming van het gehuurde goed te beschrijven. Een goede afbakening van de bestemming zal ervoor zorgen dat er geen ruimte is voor discussie en zal ertoe bijdragen dat het duidelijk is welk regime er van toepassing is. Bijkomend voordeel is dat u in geval van een indeplaatsstelling ook geen ongewenste bedrijven in het gehuurde behoeft te ontvangen. Kortom, voorkomen is beter dan genezen.

Maak dan ook gebruik van onze advocaat huurrecht bedrijfsruimte voor het adviseren en opstellen van uw huurovereenkomsten. Deze denken namelijk verder waar de modelovereenkomsten ophouden. Daar zult u uiteindelijk bij gebaat zijn als verhuurder.