Huurprijsaanpassing voor MKB-ers?

Panden die blijkens een huurovereenkomst bestemd zijn voor de exploitatie van een klein handelsbedrijf, café of restaurant, afhaal- of besteldienst of een ambachtsbedrijf (bijvoorbeeld een  fietsenmaker) en beschikken over een voor het publiek toegankelijke ruimte voor rechtstreekse levering van producten of diensten worden ook wel aangeduid als winkelruimte of zogenoemde middenstandsbedrijfsruimte. Voor deze huurovereenkomsten geldt een specifiek huurregime terug te vinden in de artikelen 290 en volgende van boek 7 van het Burgerlijk Wetboek (aangeduid als artikel 7:290 e.v. BW).

Zowel de huurder als de verhuurder hebben de bevoegdheid een vordering tot vaststelling van een nadere huurprijs bij de kantonrechter in te dienen, in het geval de geldende huur niet (meer) overeenstemt met vergelijkbare huurruimte ter plaatse. Ten nadele van de huurder kan hiervan niet worden afgeweken. Behoudens uitzonderingen geldt dat de vordering steeds vijf jaar na de laatste door partijen vastgestelde huurprijs kan worden ingediend. Uitgaande van een standaardhuurovereenkomst van 5 + 5 jaar geldt in de praktijk dat na verloop van de 1e vijfjaarstermijn van de huurovereenkomst een dergelijk verzoek door de rechter in behandeling wordt genomen. Voorwaarde is wel dat bij de vordering ook een huurprijsadviesrapport opgesteld door een door de verhuurder en huurder gezamenlijk benoemde deskundige (meestal een makelaar) wordt bijgevoegd. Wanneer partijen het niet eens worden over de deskundige, dan kan de kantonrechter er een benoemen.

In de huidige markt vindt de huurder de geldende huurprijs doorgaans te hoog en gaat het initiatief tot een huurprijsaanpassing (en dus een verzoek tot verlaging van de huur) van hem/haar uit. In de praktijk zal dan de andere partij/de verhuurder niet zoveel haast maken om over de benoeming van een deskundige tot overeenstemming te geraken of zijn medewerking aan die benoeming zelfs gewoonweg weigeren. In dat geval kan de meest gerede partij de kantonrechter verzoeken een deskundige te benoemen. Die door de rechter benoemde deskundige brengt vervolgens zijn rapport uit, waarna de vordering tot vaststelling van een nadere huurprijs kan worden ingediend. Als ingangsdatum van de nieuwe nog door de kantonrechter vast te stellen huurprijs wordt dan de datum waarop het verzoekschrift tot benoeming van een deskundige bij de kantonrechter is ingediend aangehouden. Deze (ingangs)datum ligt dus altijd nader bij de beslissing dat een nieuwe huurprijs gerechtvaardigd is dan de datum waarop een verzoek wordt ingediend na de totstandkoming van de rapportage van de in gezamenlijk overleg benoemde deskundige. Het is dus zaak om een verzoekschrift tot het benoemen van een deskundige in te dienen, zodra er ook maar enige twijfel is dat in onderling overleg een nieuwe huurprijs kan worden overeengekomen.

De nadere huurprijs wordt vastgesteld op basis van de gemiddelde huurprijzen van vergelijkbare middenstandsbedrijfsruimte ter plaatse, zoals die gedurende een periode van vijf jaar vóór het indienen van de vordering golden. Er wordt dus niet alleen naar de laatst geldende huurprijzen gekeken. Het woord “vergelijkbaar” heeft betrekking op de locatie, de grootte en de kwaliteit van het gehuurde; “dat de exploitatiewinst van de buurman minder is of verschilt”, is niet van belang.

In het geval u van mening bent dat uw situatie een vaststelling van een nadere huurprijs rechtvaardigt, maak dan een afspraak voor een oriënterend gesprek.

mr. Th.C.J. Kaandorp

 

Meer informatie?

Heeft advies of meer informatie nodig over dit onderwerp? Neem dan gerust en vrijblijvend contact op met CKH Advocaten.

Naam(Vereist)

Deze blog is geschreven door

Gerelateerde berichten