Deze vraag diende het gerechtshof te Amsterdam te beantwoorden. De verhuurder wenste de huurovereenkomst te ontbinden omdat de huurder, zonder daarvoor toestemming te hebben, de woning in onderhuur in gebruik heeft gegeven. De huurder sprak nauwelijks Nederlands en het verbod tot onderhuur is slechts vermeld in de van toepassing zijnde algemene bepalingen, ofwel de kleine lettertjes. Zou een huurder dan geen huurbescherming genieten?
Oordeel Hof: ontbinding gerechtvaardigd
Uiteindelijk heeft het gerechtshof geoordeeld dat de ontbinding is gerechtvaardigd. Terwijl de verhuurder altijd op tijd is betaald en er geen sprake was van enige overlast, heeft het hof toch geoordeeld dat de huurder de woning moest ontruimen en op zoek moest naar een andere woning. Het was de huurder immers verboden om de woning in onderhuur in gebruik te geven en de huurder heeft ook geen toestemming gevraagd aan de verhuurder. Een beslissing met verstrekkende gevolgen voor de huurder.
Algemene bepalingen van toepassing
Zoals al eerder aangegeven zijn op de meeste huurovereenkomsten algemene bepalingen van toepassing. In bijna alle algemene bepalingen is onderhuur uitgesloten. Zo ook in het onderhavige geval. De huurder stelt echter geen kennis te hebben genomen van deze algemene bepalingen en deze niet te begrijpen omdat hij de Nederlandse taal niet machtig is.
Het hof maakt hier korte metten mee, de huurder was in staat om een huurovereenkomst te ondertekenen en zou dus ook in staat moeten zijn om de van toepassing zijnde algemene bepalingen door te nemen. Bovendien blijkt uit niets dat de verhuurder en huurder ooit hebben gesproken over de mogelijkheid tot onderhuur. Het was de huurder dan ook niet toegestaan om de woning onder te verhuren.
Tekortkoming in de nakoming
Op grond van artikel 6:265 BW geeft iedere tekortkoming in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst te ontbinden (geheel of gedeeltelijk). In het onderhavige geval heeft de verhuurder ook gemeend de huurovereenkomst te ontbinden. Het hof moet de belangen van beide partijen tegen elkaar afwegen en kwam tot het oordeel dat het belang van de huurder, om met zijn kind te blijven wonen in de woning, niet opweegt tegen de belangen van de verhuurder om zijn woning te exploiteren. De huurder had wellicht meer bewijs kunnen overleggen, maar heeft dit nagelaten.
Advocaat huur en vastgoed bij aangaan huurovereenkomst
Mocht u dus van te voren weten dat u een door u te huren woning in gebruik wenst te geven aan derden, dient u hier goed over na te denken en dit gebruik overeen te komen met de verhuurder. Het is daarom verstandig om bij dergelijke voornemens contact op te nemen met een advocaat gespecialiseerd in huurrecht. Overigens ook als u wordt geconfronteerd met een verhuurder welke de huurovereenkomst wenst te ontbinden dan wel wenst te forceren dat u de woning moet ontruimen. Aarzel dan ook niet en neem contact op met de heer mr. N. Lubach op telefoonnummer 072 – 511 40 32 (keuzeoptie 1 en dan 5) of lubach@ckh-advocaten.nl.
