Aannemers die enkel slechte relaties bouwen

Iedereen koopt wel eens een mooie bos bloemen voor zijn of haar woning. Daar kan weinig misgaan. Soms wil je groots uitpakken. Denk bijvoorbeeld aan het bouwen van een nieuwe uitbouw. Aan het vervangen van de kozijnen of een schuifpui. Het laten leggen van een nieuwe vloer. Het verbouwen van de badkamer of het verbouwen van de keuken. Meestal worden deze werkzaamheden uitgevoerd door een aannemer.

De meeste aannemers verstaan hun vak goed. Zij komen afspraken na en leveren vakkundige kwaliteit. Een enkele aannemer lijkt slechts goed te zijn in het bouwen van slechte relaties. En daar lijkt de opdrachtgever de dupe van. De opdrachtgever staat echter niet met lege handen. In deze blog schets ik de mogelijkheden.

Aanneming van werk
Bij het verstrekken van een opdracht door een opdrachtgever aan een aannemer komt er een overeenkomst tot stand. Deze overeenkomst wordt juridisch gezien een zogenaamde ‘overeenkomst van aanneming van werk’ genoemd.

Als de aannemer het werk oplevert en als blijkt dat het werk gebreken vertoont, kan de opdrachtgever vorderen dat de aannemer de gebreken binnen redelijke termijn wegneemt. Ook bij schade waarvoor de aannemer aansprakelijk is, kan er worden gevorderd dat de aannemer deze schade herstelt en vergoedt.

Mogelijkheden bij tekortkomingen
Het is mogelijk dat de aannemer helemaal niet presteert, niet tijdig presteert of ondeugdelijk presteert. De aannemer komt in dat geval tekort in zijn verplichtingen. In dat geval heeft de opdrachtgever een aantal mogelijkheden.

1. Ingebrekestelling en nakoming vorderen
Het verdient aanbeveling om de aannemer allereerst in gebreke te stellen met een zogenaamde ‘ingebrekestelling’. Dit is een schriftelijke aanmaning waarbij aan de aannemer een redelijke termijn voor nakoming wordt gesteld. Deze termijn is vaak veertien dagen, maar het is onder bijzondere omstandigheden denkbaar dat een kortere termijn wordt gebruikt.

In de ingebrekestelling wordt de aannemer aangemaand om zijn verplichtingen na te komen. Dit kan het afronden van de werkzaamheden zijn, maar ook het herstellen van gebreken of het herstellen van schade. Naast het vorderen van nakoming is het mogelijk om schadevergoeding te vorderen voor de schade die de opdrachtgever lijdt die door de tekortkoming is veroorzaakt.

Het is mogelijk dat de aannemer zijn verplichtingen niet binnen de gestelde termijn nakomt. Na het verstrijken van de gestelde termijn raakt de aannemer ‘in verzuim’. Als de aannemer in verzuim is, kan de opdrachtgever vervangende schadevergoeding vorderen of de overeenkomst ontbinden.

2. Vervangende schadevergoeding
Als de aannemer in verzuim is, heeft de opdrachtgever de mogelijkheid om in plaats van nakoming een vervangende schadevergoeding te vorderen. Het is namelijk goed denkbaar dat de opdrachtgever geen vertrouwen meer heeft in de aannemer en de klus door een ander wil laten afronden. In dat geval dient de opdrachtgever een zogenaamde ‘omzettingsverklaring’ aan de aannemer te sturen.

Een omzettingsverklaring kent een aantal haken en ogen. Het is niet mogelijk om terug te komen op een keuze van een omzettingsverklaring. Blijken er later toch meer gebreken of blijkt dat de omvang van de werkzaamheden groter zijn dan begroot in de omzettingsverklaring, dan kan de opdrachtgever hier niet op terugkomen. Ook blijft bij een omzettingsverklaring de verplichting tot betaling van het geoffreerde bedrag gewoon bestaan. De opdrachtgever moet dus nog steeds aan de aannemer betalen, ondanks dat de aannemer het werk niet zelf zal afronden. Dit bedrag kan wel worden verrekend met de schadevergoeding, maar soms dekt dit niet het gehele bedrag.

3. Ontbinden overeenkomst
Het is mogelijk om de overeenkomst met de aannemer te ontbinden. Een ontbinding houdt kortgezegd in dat de overeenkomst ‘ophoudt’ te bestaan. De gevolgen van een ontbinding zijn dat partijen worden bevrijd van de overeenkomst of een gedeelte van de overeenkomst. Ook is de aannemer in beginsel gehouden tot het vergoeden van de schade die de opdrachtgever lijdt ten gevolge van de tekortkoming.

Als een overeenkomst is ontbonden ontstaan zogenaamde ‘ongedaanmakingsverbintenissen’. Dit betekent dat na de ontbinding partijen elkaar, zo goed als praktisch mogelijk is, in de vorige toestand terug moeten brengen. Bij aanneming van werk is het vaak praktisch niet mogelijk om het uitgevoerde werk terug te draaien. In dat geval is een waardevergoeding verschuldigd voor deze reeds verrichte werkzaamheden. In dat geval kan het ook uitkomst bieden om de overeenkomst gedeeltelijk te ontbinden. Bij een gedeeltelijke ontbinding blijft de overeenkomst voor het gedeelte dat is uitgevoerd in stand. Het gedeelte dat nog niet is uitgevoerd of ondeugdelijk is uitgevoerd wordt dan ontbonden.

Een ontbinding is een ingrijpende maatregel en alleen mogelijk indien sprake is van een tekortkoming van voldoende gewicht. De tekortkoming en ontbinding moeten met elkaar in evenwicht zijn. Denk aan het voorbeeld dat een aannemer een nieuwe keuken heeft geplaatst waarbij het aanrechtblad niet 200 cm lang is maar 199 cm. In dat geval is de tekortkoming in beginsel niet in evenwicht met een ontbinding.

4. Rechtsmaatregelen
In een aantal gevallen wil de aannemer niet voldoen aan zijn verplichtingen. In dat geval kan het noodzakelijk zijn om rechtsmaatregelen te treffen. Via een gerechtelijke procedure kan nakoming worden afgedwongen, maar ook schadevergoeding en ontbinding.

Aanneming van werk en koop
In sommige gevallen gaat een overeenkomst van aanneming van werk gepaard met een koop. Denk aan de koper die een vloer koopt en tevens opdracht geeft om deze vloer te leggen. Indien de koper een consument is dan is er sprake van een zogenaamde consumentenkoop. In dat geval wordt de overeenkomst van aanneming van werk (de opdracht tot het leggen van de vloer) ook als consumentenkoop aangemerkt. De consument geniet in dat geval extra bescherming. De consument kan de overeenkomst in dat geval bijvoorbeeld ook ontbinden zonder dat de aannemer in verzuim is.

Tot slot
Snelheid en adequaat handelen is geboden bij een nalatige aannemer. Van belang is om goed na te denken wat de opdrachtgever precies wil vorderen van de aannemer. Aan de hand van deze keuze dient de opdrachtgever een weg in te slaan. Een vakkundige advocaat met ervaring op dit bijzondere rechtsgebied kan van grote toegevoegde waarde zijn om tot een gunstige uitkomst te komen. De advocaten van CKH kunnen u hierbij perfect van dienst zijn.

Wilt u meer weten of dit onderwerp? Neem dan contact op met de heer mr. B.F. Mulder onder telefoonnummer 020 – 792 01 22 of per e-mail: mulder@ckh-advocaten.nl.