Is corona een reden voor een lagere huurprijs?

In een eerdere blog schreef ik al over de gevolgen van de overheidsmaatregelen voor de (ver)huur van bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW en de (ver)huur van kantoorruimte in de zin van artikel 7:230a in relatie tot COVID-19.

Ten tijde van het schrijven van mijn eerdere blog waren er nog amper bodemprocedures gevoerd en waren er nog slechts voorlopige oordelen uitgesproken door kort gedingrechters. Inmiddels zijn er al tal van uitspraken van kantonrechters bekend is er voorzichtig een lijn duidelijk aan het worden.

Onvoorziene omstandigheden
In vrijwel alle gevallen waarin sprake is van een huurkorting is ook geoordeeld dat er sprake is van onvoorziene omstandigheden. Het gaat dan om omstandigheden die niet (expliciet of impliciet) in de huurovereenkomst zijn verdisconteerd. Per huurovereenkomst zal er dus moeten worden beoordeeld of er sprake is van onvoorziene omstandigheden. De rechter zal dan op vordering van de huurder de huurovereenkomst aanpassen, maar daarbij zijn wel wat voorwaarden gecreëerd.

Vermindering huurprijs
De huurder kan dus een vordering tot huurvermindering instellen. De rechter zal dan moeten beoordelen of er sprake is van omstandigheden die naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen instandhouding van de huurovereenkomst rechtvaardigen. Daarbij zal de huurder moeten aantonen dat er sprake is van een omzetdaling welke het gevolg is van de coronamaatregelen. De huurder moet dus laten zien dat het niet redelijk en billijk is om de huur volledig te betalen vanwege de gevolgen van de maatregelen. De rechtbank Amsterdam heeft in dit kader een formule ontwikkeld, waarbij de huurkorting wordt vastgesteld aan de hand van de volgende formule: tijdelijk verlaagde huurprijs = oorspronkelijke huurprijs minus (omzetdalingspercentage gedeeld door twee). In het geval de huurder aantoont dat er sprake is van een omzetdaling van 80% zal de korting per maand 40% zijn. De motivering was dus veelal dat huurder en verhuurder de financiële last gelijk zouden verdelen en dat er dus sprake is van een korting op de huur.

Er zijn inmiddels ook enkele uitspraken bekend waarbij ook de tegemoetkoming vaste lasten moet worden betrokken in de gestelde omzetdaling. Immers, die tegemoetkoming is juist bedoeld voor het betalen van onder andere de maandelijkse huurpenningen. Het betrekken van voornoemde tegemoetkoming is echter niet in alle gevallen aan de orde, zodat dit niet in alle gevallen meegenomen is.

Conclusie
De verhuurder dient dus wel degelijk rekening te houden met een korting op de huur per maand, terwijl de verhuurder veelal niet wordt gecompenseerd door de overheid als gevolg van de overheidsmaatregelen. De huurder moet echter wel inzicht verschaffen in de gevolgen van de overheidsmaatregelen als gevolg van de coronacrisis.

Uw advocaat huurrecht weet raad
Door tijdig deskundig advies in te winnen bij een huurrecht advocaat is voornoemde problematiek te voorkomen dan wel op te lossen. Wij kunnen u bijstaan in het bepalen van een redelijke huurprijs per maand voor zowel de huurder of verhuurder.

Maak daarnaast gebruik van onze huurrecht advocaten voor het adviseren en opstellen van uw huurovereenkomsten. Zij kunnen beoordelen of u in aanmerking komt voor een aanpassing van de huurprijs. Wilt u meer informatie over dit onderwerp neemt u dan contact op met mr. N. Lubach op telefoonnummer 072 – 511 40 32 (keuzeoptie 6). Een e-mail sturen kan uiteraard ook, u kunt uw e-mail sturen naar lubach@ckh-advocaten.nl.