Kan verhuurder zonnepanelen doorbelasten in de servicekosten?

Kort geleden hebben wij over dit onderwerp een procedure gevoerd bij het gerechtshof Amsterdam.

Verhuurders zijn tegenwoordig verplicht om forse investeringen te verrichten om het woningaanbod te verduurzamen. Denk daarbij aan het plaatsen van zonnepanelen op de daken van woningen. In dit geval heeft de verhuurder gemeend om een duurzaam nieuwbouwproject te realiseren. De verhuurder wilde in de servicekosten een bedrag opnemen voor de gerealiseerde zonnepanelen, aangezien de maximale huurprijs voor sociale huurwoningen niet toestond om meer huur in rekening te brengen. De huurder was het daarmee niet eens en schortte de betaling van de servicekosten op. De verhuurder liet het er niet bij zitten en maakte bij de kantonrechter aanspraak op betaling van de achterstallige servicekosten.

Oordeel huurcommissie
Het heeft er alle schijn van dat de verhuurder in zijn recht staat. De huurcommissie heeft namelijk in haar beleidsboek aangegeven dat verhuurders zonnepanelen mogen doorbelasten in de servicekosten in het geval de zonnepanelen roerend zijn en zonder beschadiging van betekenis van de daken kunnen worden verwijderd. In het geval deze onroerend zijn en dus een bestanddeel vormen van de woning, is dit echter niet toegestaan. Het gaat immers om dwingendrechtelijke regelgeving en een huurder geniet dan huurbescherming.

Roerend of onroerend
Het is dus van belang om goed te kijken of de zonnepanelen (of een willekeurig ander onderwerp) een roerende zaak is of een onroerende zaak. De huurcommissie mag dan wel haar beleid hebben, maar de kantonrechter is daar niet aan gebonden. De rechter zal dus aan de hand van het voorliggende geval moeten beoordelen of iets roerend of onroerend is. Onroerende zaken zijn de grond, de nog niet gewonnen delfstoffen, de met de grond verenigde beplantingen, alsmede de gebouwen en werken die duurzaam met de grond zijn verenigd, hetzij rechtstreeks, hetzij door vereniging met andere gebouwen of werken. Roerende zaken zijn de zaken die niet onroerend zijn.

Het is dus verdedigbaar dat zonnepanelen geen bestanddeel van de woning zijn (eenvoudig te verwijderen) en dus niet onroerend zijn, zodat het beleid van de verhuurder terecht zou zijn.

In eerste aanleg geeft de rechtbank ook aan dat de zonnepanelen geen bestanddeel zijn van de woning en dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid verdedigbaar is dat er een vergoeding voor de zonnepanelen in de servicekosten mag worden opgenomen. De huurder wordt dan ook veroordeeld tot betaling van de gevorderde servicekosten.

Bestanddeel van de woning
Namens de huurder zijn wij in appel gegaan tegen de uitspraak van de rechtbank. De huurder is van mening dat de vergoeding voor de zonnepanelen in de huurprijs moet zijn opgenomen en dat de servicekosten lager moeten uitvallen. De zonnepanelen en zonneboiler zouden namelijk wel degelijk een bestanddeel van de woning zijn en dus een onroerende zaak.

In dit geval ging het om duurzame woningen, waarbij de zonnepanelen wezenlijk zijn afgestemd op het functioneren van de woning. Daarnaast zijn de zonnepanelen in het ontwerp van de woning geïntegreerd en kunnen de zonnepanelen niet zonder noemenswaardige schade aan te richten worden verwijderd. Het gerechtshof stelt vast dat de zonnepanelen en zonneboiler een bestanddeel zijn van de woning, waardoor deze niet als roerend kunnen worden beschouwd.

Het gerechtshof oordeelt dan ook dat de vergoeding voor de zonnepanelen in de huurprijs moet worden opgenomen, nu het gaat om dwingendrechtelijke wetgeving waar de verhuurder niet van mocht afwijken. De huurder hoeft de vergoeding dan ook niet te betalen en de verhuurder kan niets anders doen dan voor alle huurders de vooraf besproken vergoeding te restitueren.

Uw advocaat huurrecht weet raad
Door tijdig deskundig advies in te winnen bij een in het huurrecht advocaat en goed na te denken over de inkleding van uw huurovereenkomsten is voornoemde problematiek te voorkomen. Het is goed om van te voren te bepalen of een zaak een bestanddeel is van de woning of niet om zo de huurprijs en servicekosten te kunnen bepalen.

Maak daarnaast gebruik van onze huurrecht advocaten voor het adviseren en opstellen van uw huurovereenkomsten. Zij kunnen beoordelen of zonnepanelen als roerend of onroerend moeten worden aangemerkt en op welke wijze dit kan worden verwerkt in de huurprijs of servicekosten.

Wilt u meer informatie over dit onderwerp neemt u dan contact op met mr. N. Lubach op telefoonnummer 072 – 511 40 32 (keuzeoptie 3). Een e-mail sturen kan uiteraard ook, u kunt uw e-mail sturen naar lubach@ckh-advocaten.nl.